近两年，商品房价格上涨的速度过快，在大中城市，商品房每平方米万元以上已是常事，高的达２万元左右。如东受大环境影响，商品房的价格也迅速上涨。为此，笔者对全县特别是对掘港镇的商品房价格走势情况进行了专题调查。

　　造成商品房价格上涨的主要原因

　　商品房开发建设的周期长，其中不确定因素较多，从我县的实际看，造成商品房价格上扬的原因主要有以下几点：

　　１． 土地价格上扬推动房价攀升。我县实行土地储备制度后，采取了挂牌、拍卖等交易方式出让土地，使房地产企业为争夺有限的土地资源竞相抬高地价，房地产企业用于土地购置费用的不断增加也使商品房开发成本不断加大，并推动房价的上涨。以市场评估方式确定房地产开发中土地价格，也是房价上涨的原因之一。

　　２． 建设规费征收的逐步规范。政府规费优惠措施的取消。为鼓励投资城镇开发，政府曾经规定对房地产开发总投资４００万元以上的开发建设项目，可减免有关规费。现在政府取消优惠措施，这部分规费在房价中就要增加４０．００元／ｍ２。此外，部分政府规费收费标准上调，也导致房价上涨。

　　３． 建材价格的较快上涨拉动房价的上升。去年下半年以来钢材、水泥等建材价格的上涨，在一定程度上推动房地产价格的上涨。因建材价格上涨，每平方米商品房增加建筑成本约为１２０元左右。再加上其他建材及人工费上涨因素，建筑成本大约上升１５０元／平方米。

　　４． 建设成本的增加，小区配套标准的提高，相应增加了建设费用。为提高住房的品质和档次，获取消费者的青睐，开发商在规划设计、使用功能、配套设施、小区环境上更舍得投入，商品房建造质量更高了，相应的建设工程造价也上升了。

　　５． 消费者追涨购房。２００４年初以来，房地产价格持续上涨，部分居民在经过了一段时间价格上涨的"心理适应期"后，在买涨不买落的消费预期心理影响下，改变了原来打算未来几年购房计划，提前加入购房行列，使本县部分未来的购房需求得以提前释放，进一步加剧了目前房产市场供求矛盾。

　　６． 供求比例失调，市场需求量大。由于区域调整、招商引资和项目建设，县城人口增加，对住房需求加大，供求比例失调，供不应求，市场需求持续旺盛。

　　７． 因商品房开发周期长，期间不可预料因素较多。开发企业的大部分建设资金需要通过银行借贷，国家收紧银根后，一定程度上增加了财务和管理费用。开发商只好将负担转嫁给购房者。

　　８． 受全国、邻近地区房价上涨的影响。国家统计局发布的统计数据显示，商品房价格继２００４年上涨１４．４％之后，今年一季度又继续上涨１２．５％。与我县邻近的启东、海门、通州等地的实际销售房价比我县还要高。

　　从影响供给和需求的诸多因素，分析今后房地产市场的走势

　　当前我县大部分房地产企业存在规模小、资金少等问题，在面对县外的房地产企业大举进入我县房地产领域时，竞争力相对薄弱。房屋结构与业主需求存在差异，住宅设计不尽人意，结构不太合理，消费者有效需求得不到释放。房地产经营不规划产生负面效应，物业管理水平尚不能与社会化专业管理相适应。随着房地产的宏观调控、投机性购房的抑制和供求的缓解，商品房的价格回归到正常的状态，商品房价格上涨的势头得到抑制，我县的商品房价格将稳中微升或保持相对平稳。

　　对促进房地产业健康发展、稳定住房价格的建议

　　商品房价格的过快上涨，已经成为社会关注、反映强烈的热点问题。２００５年经济工作的一项十分重要的任务，就是保持价格总水平的基本稳定。商品房价格的稳定事关群众生活，事关社会安定，保持普通住宅商品房价格的基本稳定，既是维护房地产市场健康持续发展的需要，更是构建社会主义和谐社会的需要。根据我县实际，建议采取以下对策：

　　１． 规范涉房收费行为。清理和取消住宅消费环境的不合理收费，减轻开发企业和居民购买住宅的不合理负担。

　　２． 继续做好普通住宅商品房价格监管工作，控制价格总水平。严格住宅商品房的成本审核，继续实行住宅商品房销售许可事前价格审核制。根据省、市有关文件精神，住宅商品房价格未经价格部门审核，建设部门一律不予核发商品房《预售许可证》。物价部门在保证房地产开发商合法利润的基础上，实行严格的价格监控。

　　３． 加强和完善宏观监测体系建设。建立房地产市场价格预警预报机制，强化房地产市场监管，控制投机和炒房行为。同时，通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业"泡沫"的产生。

　　４． 商品房销售价格的标志必须准确清晰。普通住宅商品房价格实行政府指导价管理形式，销售价格由企业根据市场供求状况，在价格部门规定的基准销售价格和幅度范围内确定，价格必须公开。落实好商品房销售的明码标价工作，既要采取价目簿的形式标示，也要采用图表的形式在售楼处醒目、固定位置予以标示。坚决纠正商品房广告或销售宣传中的模糊价格标示，不得使用"面议"、"一房一价"等模糊语言标示住宅商品房价格。商品房销售还要严格执行"一价清"制度，在房价之外不得收取未经价格主管部门批准的其他费用。

　　５． 进一步加大商品房价格行为的监督检查力度。通过开展经常性的监督检查和专项突击检查，严肃查处商品房销售中的价格违法行为，重视发挥好社会组织和舆论监督的作用。重拳打击擅自定价、擅自扩大上浮幅度、不按规定明码标价、价格欺诈、散布涨价信息以及哄抬价格等违法行为，切实维护好群众的合法权益。

　　来源：如东在线